近年来，伴随国内农村经济的进步和农村建设城市化节奏的加快，全国各地农村的房产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下，农村房子交易合同纠纷也日益增多。以笔者曾供职的江苏淮安楚州区法院近年来的统计数据显现，该院审理农村房子交易合同纠纷案件16件，则上升至43件，1-9月份则已受理了48件。因为国内现在尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房子交易纠纷，因此。审判实践中，对怎么样处置这种纠纷存在非常大的分歧，觉得交易合同无效的有之（无效论），觉得有效的有之（有效论），觉得合同无效但房子可不予返还的有之（无效不返还论），一时仁者见仁，智者见智。这使得不少法官在审理具体案件时感到无所适从，从而致使不同法院和法官判案结果呈现非常大的差异性，这在一定量上给司法公正带来了不应有些负面影响。因此，怎么样就现有有关法律、法规和政策规定对这种纠纷作出正确、规范、统一的裁判不止是当务之急，也是势在必行。笔者有感于此，写作本文，拟从现在审判实务需要的角度出发，就审理该类纠纷的法律适用问题作一粗浅探讨和考虑，以供决策者参考。1、关于农村房子能否交易的思维定位对于农村房子能否交易这个问题，是审判职员在处置这种纠纷第一需要面对并予以解决的问题。假如这一问题认识模糊，案子就没法审下去。审判实践中，对这个问题一直存在两种建议；一种建议觉得农村房子交易事关农村宅基地用权的出售，而国内法律禁止出售农村宅基地用权，因此，农村房子不可以交易；另一种建议觉得，国内法律没禁止农村房子交易的明文规定，法无禁止即自由”，只须双方合意，就能交易。笔者觉得，要搞清农村房子能否交易这个问题，可从以下方面进行剖析：
1、农村房子能否供应。国内《民法通则》第七十五条规定，公民的个人财产，包含公民的合法收入、房子、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有些生产资料与其他合法财产；《物权法》第六十四条也规定私人对其合法的收入、房子、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定，大家认定农村房子是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房子是农村居民合法的私有财产，那样从理论角度来讲，作为农村房子所有权人的农村居民，完全可以依法对其房子行使所有权，当然包含其中能充分体现所有权权能的处分权。再从国内现在的立法精神和法律近况来看，据笔者所知，国内到现在为止，并无禁止农村居民供应自己农村房子的法律、法规规定；相反的，《中国土地法》第62条中却有：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，从上面法律规定精神来看，国家还是一定农村房子是可以供应的，没要禁止和干预农村居民行使房子所有权的立法意图。那样，既然有卖就有买，因此农村房子是可以交易的。
2、农村宅基地不可以出售的规定是不是势必致使农村房子也不可以出售农村房子交易势必会涉及房子下土地即农村宅基地用权出售这个敏锐的法律问题。农村宅基地用权是农村居民为建造自住房子，对农村集体土地所享有些一种占有、用的权利，它是国内特有些一种用益物权形式。农村宅基地是农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地只有用权，而无处置权。这在国内《土地管理法》第六十三条就有农民集体所有些土地的用法权不能出让、出售或者出租用于非农业建设”的明确规定。这样来看，农村宅基地用权的流转按法律规定是受严格限制的。这类限制性规定，虽然不是针对农村房子能否供应作出的，但基于农村房子与其所付着的土地紧密关联性和国内传统的房随地走、房地一体的习惯思维，农村房子交易因此变得异常复杂起来。这种房随地走、房地一体的认识，使审判实践中不少审判职员将农村宅基地用权能否出售当成了左右农村房子交易合同有效、无效的秘籍，并以此作为裁判的依据。那样，农村宅基地不可以任意出售的规定是不是势必致使农村房子也不可以出售呢？笔者觉得，虽然在物理上和大家的习惯思维上，农村房子与农村宅基地密不可分；但，国内现行法律对房子所有权和农村宅基地用权却是分开规定的，他们是两种各自独立存在的权利，并无主从之分；而且现在国内也并无明确的法律规定需要这两种权利在发生变更时需要同步进行。大家之所以有房随地走（或地随房走）、房地一体的说法，是因为受《中国城市房产管理法》第三十一条规定房产出售、抵押时，房子的所有权和该房子占用范围内的土地用权同时出售、抵押”及有关学者理论的影响。这其实是对农村房子交易的一种误解。由于，房、地同时出售、房地一体原则是国内城市房产管理法针对在中国城市规划区国有土地范围内获得房产开发用地的土地用权，从事房产开发、房产买卖”而专门规定的特有原则；其他可参照此规定实行的情形，也只有该法第七十一条规定的在城市规划区外的国有土地范围内获得房产开发用地的土地用权，从事房产开发、买卖活动与推行房产管理”这样的情况。从上面规定大家可以看出，该原则所适用的对象和范围都是特定的，其立足点为国有土地和城市房地产，并不是农村集体土地和农村房子。而农村房子和农村宅基地不同于城市房地产和国有土地的特殊性，自然决定了大家不可以盲目地套用这种原则。因此，笔者觉得，在法律、法规没明确规定农村房子交易也需要实行房随地走、房地一体、同时出售原则的状况下，农村宅基地用权限制流转的规定并不势必决定农村房子不可以交易。